주거용 오피스텔은 중과세 대상
오피스텔이 최근 인기 투자 상품으로 떠오르고 있지만 오피스텔 세제에 관하여 일반 사람들이 모르는 면이 많이 있는 것 같다.
부동산 관련 세제가 강화되어 있는 현 시점에서 부동산 투자는 미리 세금관련 내용을 정확히 숙지하고 투자를 결정해야 한다. 오피스텔 임대 및 거주시 꼭 알아야 할 핵심세제를 가상의 사례로 꾸며봤다
핵심 1
오피스텔은 등록·취득세 감면 대상이 아니다. 강남에 사는 K씨는 최근 월세가 올라가고 있는 신촌의 오피스텔을 5채를 계약하고 등록·취득세를 면제받으러 관할 구청에 갔다가 임대주택법에 의한 임대사업자가 될 수 없다는 것을 알았다.
오피스텔은 1채를 구입하든 10채를 구입하든 임대주택법에 의한 주택임대사업자가 될 수 없고 부동산임대사업자 지위만을 갖는다. 따라서 주택임대사업자가 소형 주택 5채를 매입할 때 주어지는 등록·취득세 감면 혜택이 없다.
핵심 2
오피스텔은 종부세 대상이 될 수 있다. P그룹에서 은퇴한 L씨는 종부세 부담도 피하고 매월 월세 수입도 얻고자 5층 건물의 3~4층에 있는 20채의 오피스텔을 매입했다.
오피스텔은 업무 시설이기에 종부세 대상이 아니라고 생각했기 때문이다. 하지만 종합부동산 세법 제8조에 보면 ‘주택이라 함은 공부상 용도에 상관없이 사실상 주거용으로 사용하면 주택으로 본다’는 규정에 따라 오피스텔도 종부세 대상이 된다.
오피스텔이 공실이라 할지라도 사실 조사를 통해 사실상 내부 구조가 주거용으로 사용된다면 오피스텔은 종부세의 대상인 주택에 해당되는 것이다.
핵심 3
주거용 오피스텔 1채와 아파트를 같이 보유할 때 양도세 비과세로 아파트를 매도 할 수는 없다.
종로에 오피스텔 2채를 보유하고 있는 J씨는 3년 보유 2년 거주한 강남 아파트를 매도하였다. 그런데 양도세 60%를 내라고 세무서에서 연락이 왔다.
소득세법 시행령 제167조 3항에 의하면 양도소득세가 중과되는 주택 수 계산에서 오피스텔이 사실상 상시 주거용으로 사용되었으면, 오피스텔 보유 상태로 기존 아파트를 매도할 경우 양도세 중과세를 피할 수 없다.
핵심 4
오피스텔을 분양 받아 주거용으로 사용하면 부가세를 환급해야 한다. 전셋값 상승으로 내 집 마련을 준비하던 30대 초반 신혼 G부부는 구로에 있는 오피스텔을 분양 받아 입주하였다.
그런데 세무서에서 부가세를 환급하라고 연락이 왔다. 오피스텔 분양계약자가 자기 주거용으로 분양 오피스텔을 사용하면 환급 받았던 매입 세액을 납부하여야 한다.
또 본인이 거주하지 않고 오피스텔을 임대했을 경우 임차인이 주택으로 사용하는 경우 부가가치세가 과세되지 않지만 분양시 받은 종전 매입세액 환급 부분에 대하여 일정부분 납부해야 한다.
핵심 5
오피스텔을 상가나 사무실로 임대할 경우 부가세를 신고·납부해야 한다.
오피스텔을 분양 받아 주택이 아닌 용도(업무용)로 임대하고 그 대가를 받는 경우 부가가치세가 과세되는 것으로 분양계약서 또는 등기부등본을 첨부하여 사업자등록을 신청하여야 한다.
이때는 보유기간과 상관없이 임대료에 대해 부가가치세가 과세된다. 따라서 주택용으로 임대한 경우에는 부가가치세 면세신고를 하면 부가세 납부의무가 없다.
핵심 6
오피스텔을 매도하면 부가세를 매수자에게 받아서 납부를 해야 한다. T씨는 인천에서 2년 전 5000만원에 매입했던 오피스텔을 오피스텔 외 기존 주택을 비과세 받고자 친구에게 6000만원에 매도하였다.
그런데 세무서는 T씨에게 매매대금 중 건물분에 해당하는 매매금액의 10%를 부가세를 납부하라고 한다.
일반과세자가 임대업에 사용하던 오피스텔을 양도(사업의 포괄양수도가 아닌 경우를 말함)하는 경우 양수자가 어떤 용도로 사용하던 관계없이 양도자는 양도가액(건물부분)의 10%를 거래 상대방으로부터 징수하여 납부해야 한다.
핵심 7
오피스텔을 매도할 경우 포괄양수도 계약을 하면 매도자에게 부가세 납부의무가 없다.
일산 장항동에서 오피스텔 1채를 보유하던 H씨는 R씨에게 오피스텔을 매도하고 사업의 포괄양수도 계약을 체결하였다. 매도한 H씨는 사업의 포괄양수도 계약을 통하여 매수자에게 부가세를 수령하지 않아도 되었다.
부가가치세법 제6조 제6항 제2호에서 규정하는 사업양도란 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양수도하는 것을 말하는 것이다.
핵심 8
포괄양수도 계약이 아니면 매도자는 매매대금에서 매수자에게 부가세를 수령해야 한다.
분당 정자동에서 D오피스텔 2채를 보유하던 T씨는 자금이 급하여 동시에 2채를 매도하였다. 한 채는 갑에게 또 한 채는 을에게 각각 매도를 하였다.
세무서는 부가세를 납부하라고 한다. 매수자가 다르면 T씨는 갑과 을에게 세금계산서를 발행하고 부가세를 징수하여 세무서에게 부가세를 납부해야 한다.
핵심 9
주거용 오피스텔을 여러 채 보유하고 있을 때 오피스텔을 양도하면 양도세 중과 대상이 된다.
신촌에서 소형 오피스텔을 3채 보유하고 학생에게 임대를 주던 Y씨는 전세가 급등으로 오피스텔 매매가격이 9000만원까지 상승하자 오피스텔 1채를 매도하였다.
그런데 양도세는 3채 보유로 인정되어 세율이 60% 중과되었다. 소득세법 시행령 제167조의 3에 규정에 의하여 중과대상의 주택에는 모든 주택이 포함되고 여기서 말하는 주택은 공부상 기준이 아니라 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.
또 양도세 중과 대상서 제외되는 소형 주택의 규정 소득세법 시행규칙 제82조 소형주택의 범위에서 단서 조항으로 오피스텔이 아닐 것이라고 규정하고 있다. 따라서 오피스텔은 양도세 중과 예외인 소형 주택 기준에 들어간다고 하여도 양도세 중과대상이 된다.
핵심 10
오피스텔을 임대하다가 자기 사업 또는 자기 주거용으로 사용하는 경우 M씨는 사무실로 임대하던 중구의 오피스텔을 사업 확장차 임차인을 내보내고 자신이 입주하였다.
M씨는 임대사업을 폐업신고를 하고 해당 오피스텔의 잔존재화에 관하여 부가가치세법 시행령 제49조에 의해 산출한 과세표준(미경과된 과세기간에 해당하는 금액)에 10%를 부가가치세로 납부하여야 한다.
핵심 11
양도하는 오피스텔이 업무용일 때 양도세는 업무용 부동산의 기준에 따른다. 업무용 오피스텔(단 주거용이 아닌 경우) 1년 미만 단기 양도시 50%, 2년 미만 단기 양도시 40%, 2년 이상 보유시 양도세는 9~36%이다.
위의 내용을 종합해보면 오피스텔을 임대할 경우에는 임대주택법에 의한 임대사업자가 될 수 없고 성격이 다른 부동산 임대사업자로서 지위만을 갖게 된다.
따라서 임대주택법에 의한 주택임대사업자의 모든 혜택은 받을 수 없고, 부동산 임대사업자의 권리와 의무를 갖게 된다.
반면에 부동산임대사업자라고 하더라도 오피스텔 부동산임대사업자는 소득세법 규정에 의하여 사실상 주거로 사용하고 있는 오피스텔을 매도하게 되면 양도세에선 다주택자로 보게 되는 것이다.
결국 오피스텔을 통하여 임대사업을 생각하고 있다면 위의 사례들을 참조하여 임대용 오피스텔을 주거용 및 업무용의 구분을 뚜렷이 하여야 한다고 본다.
참고=주거용으로 볼 수 있는 오피스텔의 기준은 임차인의 주민등록 전입이고 업무용으로 볼 수 있는 오피스텔은 임차인의 사업자 등록이다. 그리고 오피스텔을 주거용으로 볼 때는 주민등록 전입외 사실조사도 병행될 수 있으므로 주의해야 한다.